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A possibilidade de tributação dos dividendos dos fundos imobiliários é um fantasma que assombra investidores e interessados nesse mercado especialmente de 2021 para cá. Atualmente, os dividendos são isentos de Imposto de Renda. Mas há discussões sobre reforma tributária realizadas nos últimos anos que têm colocado esse benefício fiscal em xeque. E diante de um novo governo federal que tomará posse em 2023, os temores afloraram.
Esse é um dos pontos que foram abordados no Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, que teve a participação de Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças e um dos principais especialistas em fundos imobiliários do País, de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, de Thiago Otuki, economista do Clube FII, com a mediação de Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Para Moraes, o problema não é a tributação em si, e sim os juros altos, que atrapalham os fundos imobiliários e a economia brasileira. “A tributação vai acontecer um dia. Não dá para saber quando ou em qual governo, mas vai. As microrreformas acontecem em todo momento”, disse.
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E se os fundos de investimento imobiliário perderem a isenção? O especialista diz que haveria uma correção de preços. Mas ressalta que todos os outros atrativos permaneceriam. Ele faz uma comparação entre o LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CDB (Certificado de Depósito Bancário) para exemplificar.
“Se a LCI não for isenta, não há diferença nenhuma desse papel para um CDB. Se a LCI perder a isenção, perde também a razão de existir. Mas se um fundo imobiliário não tiver mais a isenção de Imposto de Renda, continua sendo um ativo, um veículo de investimento que oferece boas oportunidades”, diz Moraes.
Ele detalha que os FIIs podem dar acesso ao investidor, por exemplo, a uma rede de galpões de logística, a shoppings ou até a imóveis residenciais. E lembra que não é possível replicar o fundo. “Muita gente não teria acesso a essas opções se não fossem esses fundos. Se houver isenção de Imposto de Renda, ótimo. Se não tiver, bom, é vida que segue”.
A deflação e os FIIs
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) registrou resultados negativos e elevou a preocupação dos investidores de fundos imobiliários de recebíveis – também conhecidos como fundos de “papel”. Nos três meses de deflação, entre julho e setembro, esses FIIs reduziram a distribuição de dividendos em até 88%.
“Foi um alvoroço no mercado e nos preços. Mas a deflação não é comum no Brasil, que tem histórico de inflação e hiperinflação. Era claro que acabaria”, disse Thiago Otuki.
Ele cita o Boletim Focus – e o consenso de mercado – para lembrar que a taxa Selic deve continuar alta ainda por um longo período – acima de 10% ao ano até fim de 2023, em razão da inflação persistente.
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Maria Fernanda afirmou que a deflação assustou muito o investidor de fundos de “papel”, principalmente os atrelados ao IPCA. “Diversos investidores saíram desses investimentos, pressionando os preços das cotas desse perfil de fundos para baixo. Mas isso gerou oportunidades. Se consultarmos o home broker, percebemos que há diversos fundos indexados ao IPCA que ainda oferecem descontos. É preciso aproveitar a janela, que logo deve se encerrar”, sugere Mafê.
Expectativas
Em 2023, o Brasil terá um novo governo, o que sempre gera dúvidas no mercado. Não se sabe como ficarão taxa de juros, inflação, política fiscal. Moraes, porém, ressalta que é difícil acertar as projeções. O melhor, segundo ele, é lembrar que os imóveis são e sempre foram essenciais para a economia e relevantes para o portfólio das pessoas.
“Uma carteira bem diversificada vai bem em 2023, em 2024, 2030 e 2050. É preciso aproveitar o trabalho de analistas, que verão se serão necessários ajustes. Ter disciplina para manter e diversificar é mais importante do que tentar acertar qual o próximo movimento macroeconômico”, disse.
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O especialista ressaltou que o macro vai sinalizando o movimento e o investidor se adequa: aumenta a exposição em determinado segmento e reduz em outro.
Ativos
Uma dúvida que é comum entre os investidores: quantos fundos imobiliários uma carteira deve ter? Para Moraes, perto de 15. Segundo ele, quem tem 15 FIIs (ou FIIs, ações e BDRs, Brazilian Depositary Receipts, recibos de empresas listadas no exterior), ativos que não são muito correlacionados, tem uma boa diversificação.
Mas nada impede que o total seja de 30 ou 50, por exemplo. “A diferença entre ter cinco ou dez ativos é a brutal diversificação. E quem tem entre 15 e 30 consegue uma diversificação pequena. Não haverá prejuízo. O difícil é gerenciar tudo”, explica Moraes.
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Na própria carteira, Moraes tem aproximadamente 40% de FIIs. Para escolher o ativo, ele leva em conta a qualidade do gestor, que “só se conhece com o tempo”, e opta por fundos que têm muitos imóveis – “tamanho faz diferença e diversificação também”. Ele reinveste todos os dividendos.
“Eu quero conservar e multiplicar meu patrimônio. Em 20 ou 30 anos, ele estará lá, consistente, para que possa viver da renda”, detalha Moraes.
Confira a entrevista completa na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
