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Um dos setores mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19, o segmento de shoppings tem dado sinais de retomada. Além dos recentes resultados apresentados pelos complexos, fusões e aquisições no setor estão estimulando ainda mais o apetite do mercado pelos fundos imobiliários do segmento, que oferecem descontos de até 22%. Chegou a hora de investir nos FIIs de shopping?
Se depender da movimentação do mercado e do otimismo dos gestores, a resposta para a pergunta acima é sim. Eles destacam os últimos dados operacionais divulgados pelos fundos (em alguns casos acima, do período pré pandemia), o crescimento na distribuição de dividendos e as recentes negociações no setor – entre elas, a que envolve a brMalls (BRML3) e a Aliansce Sonae (ALSO3).
“A brMalls vendeu recentemente um shopping em Uberlândia (MG) por um preço muito bom, que chamou a atenção do mercado”, afirma Felipe Gaiad, gestor de FIIs da HSI. “Se a empresa vendeu o empreendimento a R$ 20 mil o metro quadrado e o mercado precificava o mesmo complexo a R$ 15 mil na Bolsa, a reflexão imediata é de que a ação está descontada demais”.
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Para Gaiad, o mesmo raciocínio vale para as cotas dos fundos imobiliários de shopping, que também estão sendo negociadas com desconto diante da realidade das transações privadas.
Considerando o indicador P/VP (preço sobre o valor patrimonial), o desconto médio para a compra de cotas dos FIIs de shopping está em 22%. Quanto mais próximo de 1 estiver o P/VPA, mais perto a cota está do seu valor considerado justo. Um indicador acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.
De acordo com recente relatório do Itaú BBA, o desconto do segmento de shopping só está menor do que o dos fundos de escritórios.
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O relatório do Itaú BBA leva em consideração apenas os cinco fundos de shopping que fazem parte do IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa. Dentre eles, o banco passou a recomendar compra do HSI Malls (HSML11).
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Oportunidades de novas aquisições
Para Leandro Bousquet, head de Real Estate da Vinci Partners, a negociação para a fusão da brMalls e da Alliansce Sonae joga luz sobre o nível de desconto atual das ações de empresas e cotas de fundos imobiliários do segmento. O negócio, na visão do gestor, também pode abrir oportunidade de novas aquisições por parte dos FIIs.
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Nos últimos meses, a Aliansce Sonae tem buscado uma combinação de negócios com a brMalls. Por duas vezes, porém, a empresa teve a oferta rejeitada. A última proposta previa o pagamento de R$ 1,805 bilhão em dinheiro e R$ 276,2 milhões de ações da Aliansce.
“Estamos falando de troca de ações entre empresas com um patrimônio relevante, que, juntas, criariam a maior [do segmento] na América Latina” afirmou Rafael Sales, CEO da Aliansce, em conferência com investidores.
No evento, a Aliansce explorou similaridades com a brMalls, trouxe projeções sobre vendas combinadas em R$ 38,5 bilhões e sinergias da ordem de R$ 210 milhões.
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Bousquet lembra que, em uma fusão como a negociada entre brMalls e Aliansce, o portfólio da empresa que eventualmente surgir ficará muito grande, abrindo oportunidades para os fundos imobiliários adquirirem ativos que não se enquadrariam na carteira da nova companhia. Diante da possibilidade, ele avalia que os FIIs seguem com disposição para novas compras.
No ano passado, o próprio Vinci Shopping Centers (VISC11) protagonizou a maior transação do segmento desde o início da pandemia, ao comprar participação em quatro empreendimentos da Ancar Ivanhoe, em um negócio de R$ 700 milhões.
“A gente teve uma combinação de alavancagem e a própria Ancar se tornando cotista do fundo”, explica Bousquet. “No final, a transação representou uma espécie de troca de ativos por participação no fundo”.
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Para o gestor, operações do tipo reforçam a posição dos fundos imobiliários como players ativos em caso de oportunidades abertas pelo mercado.
Operações dos shoppings em expansão
Em paralelo às negociações do setor, a retomada das vendas e da circulação das pessoas nos shoppings tem animado os gestores e estimulado o mercado cada vez a mais se posicionar no segmento.
As vendas nos shopping centers do País registraram alta de 10,6% em fevereiro, de acordo com dados divulgados na semana passada pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). No acumulado do ano, as vendas acumulam uma alta de 10,3%.
O resultado positivo está em linha com o otimismo do mercado em relação à recuperação dos fundos imobiliários do setor, um dos segmentos que mais sofreram com as restrições impostas pela pandemia, tendo inclusive de fechar as portas por alguns meses.
Sinalizando um novo momento, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) liderou, em março, a lista das maiores altas entre os 104 fundos imobiliários que compõem o IFIX, com elevação de 8,44%.
Outras carteiras do segmento – como HSI Malls (HSML11), XP Malls (XPML11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) – também já sinalizavam resultados positivos nos últimos meses.
“Os dados comprovam nossa expectativa de que o aumento nas vendas nos shoppings será gradual, contínuo e vai ocorrer à medida em que o nível de visitantes aumente”, afirma Glauco Humai, presidente da Abrasce.
O estudo da associação indica que, no segundo mês de 2022, foi registrado um acréscimo de 24,2% no total de frequentadores dos empreendimentos em comparação ao mesmo período de 2021.
Dividendos dos fundos imobiliários de shopping
A recuperação das operações dos fundos imobiliários também tem refletido na distribuição de dividendos para os cotistas nos últimos meses. De abril de 2021 para cá, a taxa média de retorno com dividendos em doze meses subiu de 2,3% para 8,30%.
“Você pode ter a impressão de que o percentual está abaixo do CDI, mas é preciso lembrar que, além do dividendo, o valor do imóvel do fundo está sendo corrigido pela inflação”, lembra Bousquet, da Vinci Partners. “O rendimento dos shoppings por metro quadrado está em níveis positivos e, em alguns casos, há crescimento acima dos resultados de 2019”.
Ele aponta outras vantagens do investimento em fundos imobiliários de shopping, mesmo entre os outros segmentos de FIIs, como o logístico e o de escritório.
“Fundos de escritório têm de esperar o contrato terminar para revisar os valores do aluguel e conseguir um incremento acima da inflação”, lembra. “Enquanto no shopping, você consegue capturar a melhora da economia com o percentual nas vendas, receitas de estacionamento e publicidade. Há o benefício mesmo antes das renovações dos contratos”.
Outro ponto positivo para os fundos imobiliários de shopping, na avaliação de Bousquet, é a pulverização das carteiras dos FIIs do segmento, que oferecem maior segurança e previsibilidade das receitas.
“O portfólio como o do Vinci Shopping, por exemplo, tem 19 shoppings, que representam em torno de 4 mil contratos de locação, com vencimentos variados”, pondera.
O mercado já se posiciona no segmento de shoppings
Maior pagador de dividendos nos últimos dois meses, o fundo imobiliário Valora Hedge Fund (VGHF11) tem aproveitado o período de baixa no mercado para aumentar posição em ativos com potencial de ganho de capital. Entre as apostas, estão justamente as cotas de FIIs e ações de empresas dos setores imobiliário e de shopping.
Considerado um fundo multiestratégia, o Valora Hedge Fund mantém atualmente duas carteiras: a de Renda, cujo objetivo é prover rendimentos mensais, e a de Valor, com foco em ganho de capital no médio e longo prazo.
Diante da desvalorização recente nas cotações de alguns segmentos, os gestores do fundo reforçaram o processo de aumento da participação da carteira Valor, que passou de 12,8%, em janeiro, para 14,9% do atual portfólio do Valora Hedge Fund.
“A gestão entende que essa volatilidade é natural dentro da carteira de renda variável (FII e ações) e enxerga o momento como propício para novas aquisições”, aponta relatório gerencial divulgado no fim de março.
Dentro da carteira de Valor, o fundo fez investimentos de R$ 5,9 milhões em fevereiro. As aquisições em ações representaram R$ 4 milhões, sendo basicamente ações de empresas do setor de shopping e de properties (que investem em imóveis). Os outros R$ 1,9 milhão foram direcionados para compra de cotas de FIIs.
Nesta semana, a RBR Asset, gestora com mais de 6,5 bilhões sob gestão, promete lançar um fundo para captar oportunidades em ativos do setor imobiliário que estão descontados na Bolsa.
Os gestores projetam um potencial de ganho de até 100% para alguns papéis do setor nos próximos três anos, especialmente para as ações de empresas de shoppings, como a Aliansce Sonae (ALSO3).
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