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O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu, nesta quarta-feira (2), em 0,50 ponto a taxa básica da economia nacional, a Selic, para 13,25% ao ano. O corte do indicador é visto como um gatilho para destravar valor dos FIIs, mas qual o potencial de valorização do produto?
Antes da reunião, as apostas do mercado variavam principalmente entre cortes de 0,25 e 0,50 ponto. Independentemente do tamanho, o início do ciclo de redução da Selic já seria suficiente para uma valorização relevante dos FIIs, aponta relatório da XP, assinado por Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da instituição financeira.
“Analisando todo o período desde a criação do Ifix, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa, percebemos que o desempenho dos fundos imobiliários foi positivo ao longo dos ciclos de cortes de juros”, confirma.
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A analista toma como base os ciclos iniciados em agosto de 2011, setembro de 2016 e setembro de 2019, nos quais a Selic foi reduzida em 4,75%, 7,75 e 3,5%, respectivamente. Nestes períodos, o ganho médio do Ifix foi de 24,7%, como aponta o estudo de Maria Fernanda.
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Nestes ciclos de queda dos juros, os fundos imobiliários apresentaram um retorno médio superior ao do Ibovespa (14,4%) e da taxa do CDI (10,1%), reforça Maria Fernanda.
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“Sendo que o índice dos fundos imobiliários apresenta uma volatilidade significativamente menor do que o principal índice de ações da B3”, lembra a analista, destacando a atratividade dos FIIs.
No levantamento, ela também pesquisou o comportamento do Ifix nos 12 meses seguintes ao primeiro corte da Selic, observando também janelas de 30 e 60 dias antes (D-60 e D-30) e depois da redução (D+30 e D+60).
Em 2011, por exemplo, o retorno médio dos FIIs variou entre 31,6% e 37,8%, de acordo com o estudo da XP. No ciclo de 2016, o ganho girou de 18,9% a 21,2%, conforme mostra o gráfico abaixo.
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“No ciclo mais recente, em 2019, notamos que os rendimentos 12 meses à frente não foram tão significativos por causa dos efeitos da pandemia da Covid-19”, explica Maria Fernanda. “Mesmo assim, como esperado, o Ifix, em ciclos de corte de juros, tende a mostrar tendências de alta e rendimentos mais significativos”, analisa.
Segundo a especialista, os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – tendem a ser mais sensíveis às variações da taxa de juros e, consequentemente, podem ter uma valorização superior aos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa.
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Ela lembra que o segmento de escritório ainda negocia com desconto médio de quase 18% em relação ao valor patrimonial e, portanto, essa classe de ativos é a que oferece as maiores oportunidades do mercado atualmente.
Na expectativa pela redução da Selic – que seria a primeira desde 2020 –, o mercado de fundos imobiliários subiu 1,33% em julho e completou o quarto mês seguido de ganhos – igualando a série encerrada em outubro do ano passado.
Confira todos os detalhes sobre o estudo de Maria Fernanda Violatti na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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