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O atual cenário de juros e inflação em alta e a desvalorização nas cotas dos fundos imobiliários de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – têm estimulado uma dúvida sobre o que vale mais a pena hoje no mercado de FIIs: investir para ter dividendos elevados ou buscar ganho de capital no futuro.
O tema foi destaque da edição desta terça-feira (10) do Liga de FIIs, que teve apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter de fundos imobiliários do InfoMoney.
Independentemente da estratégia, Maria Fernanda e Otuki afirmam que o segmento de fundos imobiliários oferece atualmente boas oportunidades tanto para o investidor focado em renda imediata como para quem busca ganho de capital no longo prazo.
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Os especialistas destacam quatro fundos – dois de “tijolo” e dois de “papel” – que devem ficar no radar do investidor. São eles: RBR Rendimento High Grade (RBRR11), CSHG Real Estate (HGRE11), TG Ativo Real (TGAR11) e Bresco Logística (BRCO11).
Para ganhar dividendos com FIIs de “papel”
Blindados do aumento da inflação e dos juros, os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de preço e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) – têm distribuído dividendos cada vez mais altos nos últimos meses.
De acordo com o relatório do BTG Pactual FoF (BCFF11), o retorno médio dos fundos de “papel” (ou FIIs de CRI) está em 13,7%, acima da taxa de 9,2% do IFIX – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa.
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Taxa de retorno com dividendos dos FIIs por segmento (% em 12 meses)
“Os fundos de ‘papel’ estão mais confortáveis diante do atual cenário econômico, já que muitos deles se beneficiam tanto da pressão inflacionária como dos juros elevados”, avalia Maria Fernanda.
Entre os fundos de CRI, a analista da XP destaca o RBR Rendimento High Grade ([ativo=RBRR11) e o TG Ativo Real (TGAR11), que pagaram, nos últimos 12 meses, uma taxa de retorno com dividendos de 14,1% e 15,1%, respectivamente.
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| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA* | Taxa de Retorno com dividendos (12 meses – %) |
| RBRR11 | RBR High Grade | Recebíveis | 1,03 | 14,1 |
| TGAR11 | TG Ativo Real | Recebíveis/Desenvolvimento | 0,88 | 15,1 |
Fonte: Liga de FIIs
(*) Preço sobre valor patrimonial – indicador usado para medir o desconto da cota
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Uma opção, o RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
Com patrimônio de pouco mais de R$ 1 bilhão, o RBR Rendimento High Grade tem uma carteira composta predominantemente por certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
De acordo com o último relatório gerencial do fundo, 48% dos CRIs estão indexados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O portfólio conta também com títulos atrelados ao CDI (27%) e ao IGP-M (18%).
Nesta terça-feira (10), o RBR Rendimento High Grade depositou R$ 1,20 por cota, equivalente a um ganho no período de 1,17%. Em 12 meses, a taxa de retorno com dividendos da carteira está em 14,1%.
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Outra opção, o TG Ativo Real (TGAR11)
Em abril, o TG Ativo Real distribuiu R$ 1,44 por cota, equivalente a um ganho no período de 1,20%. Em 12 meses, a taxa de retorno com dividendos da carteira está em 15,1%.
Atualmente, o patrimônio líquido do fundo – R$ 1,4 bilhão – está alocado tanto em CRIs como em participações societárias em empreendimentos imobiliários.
Hoje, as cotas do fundo estão sendo negociadas com descontos de 12%, percentual que garante um ponto de entrada atrativo para o investidor, sinaliza Maria Fernanda.
Para ter ganho de capital com FIIs de “tijolo”
Enquanto os FIIs de “papel” seguem pagando dividendos turbinados, as cotas dos fundos de “tijolo” – de segmentos como escritório, logística e shopping – estão negociando com considerável desconto, de acordo com o P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto a cota do fundo está do seu valor considerado justo. Um P/VPA acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.
“O mercado apresenta hoje uma janela de descontos relevantes no valor de patrimônio dos fundos, cenário que cria uma janela de oportunidades para ganho de capital no médio e longo prazo”, afirma Otuki.
Para reforçar a tese, o economista do Clube FII dá o exemplo dos fundos CSHG Real Estate (HGRE11) e Bresco Logística (BRCO11), que negociam com descontos de até 23%.
| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA* | Taxa de Retorno com dividendos (% em 12 meses) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 0,84 | 7,1 |
| HGRE11 | CSHG Real Estate | Escritório | 0,77 | 8,7 |
Fonte: Liga de FIIs
(*) Preço sobre valor patrimonial – indicador usado para medir o desconto da cota
Uma opção, o Bresco Logística (BRCO11)
FII mais indicado para comprar em maio nas carteiras recomendadas compiladas pelo InfoMoney, o Bresco Logística possui 11 propriedades com 446 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e potencial para expansão do espaço em 6%.
A receita anual gerada pelo portfólio é de R$146 milhões, sendo 36% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo, região nobre para o segmento logístico.
Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 5,1 anos e 48% dos vínculos são considerados atípicos, ou seja, com prazo de duração mais longo.
Outra opção, o CSHG Real Estate (HGRE11)
Com uma ABL de 202 mil metros quadrados, a carteira do CSHG Real Estate é formada por 19 ativos localizados no Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Paraná e, principalmente, em São Paulo.
Otuki afirma que o fundo já trabalha com uma taxa de retorno com dividendos atrativa – 8,7% em doze meses – que pode crescer ainda mais com a redução da vacância do portfólio, atualmente de 26%.
Segundo o economista, as cotas do fundo também oferecem um desconto atrativo, acima dos 20%.
Confira mais análises e informações sobre os quatro fundos na edição de ontem do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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