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SÃO PAULO – Independe da época, aplicações em imóveis sempre estarão entre as preferências dos investidores brasileiros. Já faz tempo que se escuta dizer que imóveis apresentam uma baixa rentabilidade e não são, portanto, a melhor opção para seus recursos. No entanto, os mais conservadores não abrem mão da proteção de seu patrimônio na forma de tijolos. Os investimentos imobiliários atraem investidores exatamente em função da segurança vinculada à sua imagem.
Mesmo com todas essas vantagens, aplicar em imóveis envolve riscos. Atualmente, não há mais espaço para amadores no mercado imobiliário, em especial nas grandes cidades do país. Para conseguir ganhar dinheiro nesse segmento, é preciso conhecer muito bem as oportunidades de investimento, sabendo diversificar os recursos através de uma carteira de imóveis eficaz. Mesmo em períodos em que o mercado de ações não sai do marasmo e a performance dos fundos DI chega a dar vexame, aplicações em imóveis ainda devem ser analisadas com cuidado.
Oferta supera demanda no mercado imobiliário
Existem basicamente duas maneiras de valorizar seu dinheiro no mercado imobiliário: aluguéis e ganhos com a valorização da propriedade. Comprando um apartamento para investir, você obterá uma renda vinda do aluguel do inquilino, e se tiver sorte poderá vendê-lo posteriormente por um preço mais elevado e contabilizar um ganho adicional. Antigamente, construir um patrimônio através da compra de imóveis era a forma mais eficiente de enriquecer.
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As propriedades estavam protegidas da inflação e devido à grande demanda por aluguéis, a rentabilidade mensal estava garantida. Infelizmente, hoje a situação é outra. Dirigir por uma avenida em São Paulo, por exemplo, pode nos dar uma idéia de como está o mercado. As placas de “aluga-se” e “vende-se” espalhadas pela cidade denunciam o excesso de oferta do mercado imobiliário. Proprietários precisam agora “rezar” muito para deixar seu imóvel ocupado. Somente aqueles com excelente localização apresentam índice de vacância próximo a zero.
Montando uma carteira
O retorno obtido com aluguéis dificilmente ultrapassa 0,7% do valor do imóvel, rentabilidade que, depois de descontado os impostos, fica abaixo inclusive da poupança, considerada uma das piores alternativas de investimento. Além disso, outra desvantagem dessa opção é a possibilidade do imóvel permanecer vazio.
Mesmo se conseguir alugá-lo, as despesas correntes, como IPTU, condomínio e manutenção, continuam sendo cobradas e você ainda perde a renda vinda dos aluguéis. Sem contar com as dores de cabeça de ter que correr atrás de imobiliárias, documentação e cobrar os inquilinos em atraso.
A recomendação para quem deseja destinar parte de seu patrimônio para o mercado imobiliário é a diversificação. Quanto maior o número de imóveis em que você investe e menor o valor de cada um, as perdas tendem a se reduzir consideravelmente. Imagine uma situação em que você tenha uma casa de R$ 280 mil. Nesse padrão, a liquidez é ainda muito menor, fazendo com que as chances deste imóvel permanecer vazio sejam elevadas.
Desse modo, ao invés de apenas um imóvel nesse valor, vale a pena possuir uma nova carteira com quatro imóveis no valor de R$ 70 mil cada. Com essa diversificação, se por ventura um deles permanecer vazio por algum tempo, sua renda não ficará totalmente comprometida.
Não se esqueça de que as aplicações em imóveis não podem representar uma parcela exageradamente alta de seu patrimônio. É preciso ter ativos de maior liquidez, isto é, que podem ser transformados em dinheiro com maior rapidez, para casos de emergência. Para esses casos, ter aplicações em fundos DI ou em outros fundos de renda fixa tradicionais é fundamental.
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Pense que se você perder o emprego, os valores aplicados em imóveis não se transformarão em dinheiro imediatamente. Portanto, possuir ativos mais líquidos nessa hora evita preocupações e
endividamento sem necessidade.
Fundos imobiliários
Possuir uma grande quantia em dinheiro não é mais pré-requisito para investir em imóveis. Já há alguns anos, com a introdução dos fundos imobiliários, quantias acima de aproximadamente R$ 8 mil já podem ser aplicadas nesse segmento. Basta comprar cotas de algum fundo e ser sócio de um shopping center, hotel, conjuntos comerciais ou até mesmo de hospitais e galpões em aeroportos. A criação desses fundos, bastante antigos na Europa e nos EUA, democratizou o mercado imobiliário no país.
Mas não se iluda com propagandas oferecendo rentabilidades excepcionais. Os fundos imobiliários aplicam a maior parte de seus recursos em propriedades imobiliárias, e o restante em títulos, que dão maior liquidez aos cotistas. Nesse sentido, não é possível fazer milagres com relação ao retorno do investimento. A grande vantagem está relacionada à segurança e à solidez, e não à rentabilidade. Por último, vale lembrar que como na maioria dos casos os fundos investem em apenas um imóvel, no que refere à diversificação dos investimentos os fundos ainda deixam muito a desejar.
