Assim como as empresas de capital aberto, os fundos imobiliários (FIIs) começam a vender as suas cotas por meio de uma oferta pública inicial (IPO) na Bolsa, e podem realizar ofertas subsequentes ao lançamento – também conhecidas como emissões ou follow-on – para novas captações. É nesse momento que entra o direito de subscrição dos FIIs, para garantir aos atuais cotistas a preferência na aquisição dessas novas cotas.
Se você já investe em fundos imobiliários, ou se está pensando em incluí-los na sua carteira, certamente irá se deparar com a subscrição em algum momento. Para entender como esse processo funciona, quais as suas peculiaridades e se vale a pena ou não exercer o direito, continue a leitura a seguir.
O que é subscrição de FII?
As cotas de um fundo imobiliário nada mais são do que “fatias” do seu patrimônio total vendidas aos investidores. Como vimos, a primeira venda dessas cotas ocorre por meio de uma oferta pública na Bolsa, mas normalmente os FIIs emitem novas cotas posteriores ao lançamento, para captar mais recursos.
Porém, sempre que isso acontece, os atuais investidores terão o direito de adquirir as cotas lançadas antes que sejam oferecidas ao público em geral. Esse é o chamado direito de subscrição, que proporciona ao investidor a chance de não ter a sua atual participação no investimento reduzida.
Por exemplo, se um cotista detém hoje 5% de um FII, ele terá o seu percentual reduzido no investimento quando o fundo fizer uma nova emissão de cotas. Mas se ele exerce o seu direito de subscrição, consegue manter a atual participação e aproveitar algumas vantagens que veremos mais adiante.
Como funciona esse processo?
Quando decide emitir novas cotas, o fundo imobiliário precisa dar conhecimento do fato ao mercado. Para fazer isso, ele divulga um prospecto preliminar com as regras e detalhes da oferta, como:
- data de emissão das novas cotas;
- data limite para o exercício da subscrição;
- preço das novas cotas;
- percentual de subscrição ao qual o cotista tem direito;
- período de negociação das cotas na Bolsa (se for o caso).
Divulgado o prospecto, o fundo emite os direitos de subscrição e distribui entre os cotistas de acordo com fator de proporção definido que, normalmente, é um número menor do que 1. Por exemplo, se o FII determinar que esse fator é de 0,3, isso significa que, para cada 10 cotas que o investidor tiver, ele tem direito a 3 subscrições.
A quantidade de direitos de subscrição é dada por um número inteiro e sem considerar a casa depois da vírgula. Ou seja, se o cotista tiver direito a 0,8 subscrições, na prática ele não tem nenhum direito. Por outro lado, se o número for 3,8 subscrições, ele poderá realizar 3 subscrições.
A subscrição costuma ser representada pelo número 12 depois do ticker do FII. Isso significa que, se você se deparar com códigos como HTMX12 ou HGBS12, esse não é o ticker do fundo imobiliário (que leva o número 11 no final), mas sim o direito de preferência na aquisição das cotas.
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Lembrando que o investidor tem um prazo determinado para exercer o direito de subscrição. Depois disso, ele perde a preferência na compra das cotas, que passam a ser negociadas junto ao público na Bolsa de valores.
Em um follow on de FIIs, pode ser que não haja investidores suficientes para adquirir ou subscrever todas as cotas que foram lançadas. Quando isso acontece, ocorrem as sobras de subscrição, e o fundo pode voltar ao mercado para realizar nova oferta e tentar atrair outros cotistas.
Venda do direito de subscrição
O investidor que não exercer a preferência na aquisição das cotas do FII pode vender, em determinadas ofertas, esse direito a algum interessado, desde que solicite anuência prévia do fundo para isso. Logo após, é só fazer a negociação, que ocorre no mercado secundário, na própria plataforma da corretora onde ele tem conta.
No entanto, é preciso ficar atento ao prazo para a transação, que normalmente é de 30 dias. Se passar esse prazo e nada for feito, o FII entenderá que não houve interesse na negociação e o direito de subscrição será extinto.
Atenção: comprar o direito de subscrição não é comprar o ativo em si!
Ao adquirirem o direito de subscrição, alguns investidores acham que isso já lhes dá a propriedade das cotas do FII. Porém, isso não é verdade, pois a subscrição somente vai oportunizar a compra das cotas em determinada data. Ou seja, são duas operações distintas: a compra do direito e, posteriormente, a compra do ativo quando o direito for exercido, o que demandará dois desembolsos.
Para não se confundir, basta checar o número após o ticker do FII, conforme vimos anteriormente. Se for 11, o ativo já é o próprio fundo; se for 12, significa que é preciso exercer o direito da compra antes que expire, no prazo determinado.
Vantagens da subscrição de FIIs
Quando um fundo imobiliário emite cotas e elas vão parar nas mãos de novos investidores, a participação de quem já está no investimento é diluída, Naturalmente, isso se reflete no valor das cotas e no recebimento de dividendos, pois há mais pessoas com quem dividir os resultados. Logo, a principal vantagem da subscrição de FIIs é possibilitar que os atuais investidores não sejam penalizados com a redução proporcional de sua participação.
Outro ponto a considerar é que, normalmente, o preço das cotas oferecidas na subscrição é menor do que os praticados pelo mercado, o que também serve como incentivo ao cotista que já está no fundo há mais tempo. Nesse caso, mesmo que a sua intenção não seja permanecer com as cotas, ele pode adquiri-las e vendê-las posteriormente e lucrar com isso.
Lembrando que a venda do direito de subscrição também é uma forma de rentabilizar a carteira, pois os recursos recebidos com a negociação podem ser investidos em outros ativos.
Desvantagens da subscrição de FIIs
Por outro lado, a subscrição pode não ser vantajosa quando existe algum problema no FII que venha a desvalorizar as suas cotas.
No caso dos fundos de tijolo, por exemplo, crises ou instabilidades econômicas podem provocar a vacância em shoppings, lajes corporativas e outros imóveis que possuem relação direta com o consumo. Nesse caso, a queda da receita se reflete diretamente nos rendimentos dos cotistas.
Já nos fundos de papel, os possíveis problemas estão relacionados à qualidade dos recebíveis que formam o patrimônio. Se os CRIs, LCIs e outros títulos que compõem os FIIs tiverem inadimplência, isso também afetará negativamente os resultados do investimento.
Outro aspecto a considerar ao escolher um FII é a sua liquidez na bolsa. Mesmo que o investimento tenha um bom histórico de rentabilidade, é sempre bom entender com que facilidade as suas cotas podem ser negociadas no momento que o investidor precisar.
De forma geral, é importante que se faça uma análise completa do fundo e do momento da economia antes de exercer o direito de subscrição. No link abaixo, você encontra mais dicas de especialistas sobre pontos importantes a serem avaliados considerados na hora de investir em FIIs:
Como comprar a subscrição de FIIs?
Assim como o vendedor da subscrição, o interessado em adquirir esse direito deve procurar o mercado secundário, utilizando o home broker da sua corretora. Lembrando que é importante prestar atenção aos prazos de negociação, pois, como vimos, o direito deixa de existir se não for negociado durante o tempo previsto no prospecto.
É preciso declarar a subscrição de FII no Imposto de renda?
Sim, se você vendeu o seu direito de subscrição, precisará prestar contas ao Leão quanto a essa transação.
Sobre a venda desse direito, incide 15% de Imposto de Renda, não importando os valores envolvidos na negociação. Isso porque, diferentemente do que acontece com ações, não há
nenhum valor de isenção previsto para vendas dentro do mês. No formulário do IR, há seções distintas para declarar o ganho de capital, dividendos e subscrição de FIIs.
