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A diferença de rentabilidade entre os fundos imobiliários e os títulos públicos atrelados à inflação – o chamado “prêmio” – e a maior probabilidade de queda da taxa Selic no futuro abrem espaço para uma maior alocação em FIIs, avaliam especialistas.
Para Danilo Bastos, analista e sócio fundador da Ticker Research, e Andre Masetti, gestor da XP Asset Management, o momento é “excelente” para tirar proveito desse ágio.
Os títulos de inflação – NTN-Bs, ou Tesouro IPCA+, como são batizadas no Tesouro Direto – com vencimento em 2045 estão oferecendo uma remuneração de 6% ao ano, além da variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
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Já o dividend yield (taxa de retorno com dividendos) do Ifix, índice que reúne as cotas dos FIIs mais negociados na B3, está atualmente em 12,5% ao ano.
De acordo com Bastos, isso implica em um prêmio do Ifix sobre as NTN-Bs em torno de 6%.
“Estamos cada vez mais próximos de uma redução dos juros. Isso cria um momento excelente para o investidor continuar fazendo aportes em FIIs e, se ainda não está olhando para esse produto, esse é um ótimo momento para olhar e evitar pagar mais caro depois”, disse o analista na edição dessa semana do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, com apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII.
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Isso ocorre porque as NTN-Bs e o Ifix possuem uma correlação negativa. Quando os juros das NTN-Bs estão em alta, a tendência do Ifix é de cair. E quando o retorno da NTN-B cai, o do Ifix sobe.
Bastos lembra que a média história de prêmio do Ifix sobre as NTN-Bs é de cerca de 3% ao ano, o que seria mais um indicativo de que trata-se de um bom momento para incluir os FIIs na carteira.
Para Masetti, há oportunidades em fundos que investem em papéis corrigidos pelo IPCA, que tiveram o valor das cotas afetados durante os meses de deflação, mas possuem boa qualidade de crédito. “O que temos hoje é que há uma tendência maior de fechamento [queda] dos juros do que de abertura [alta]”, diz.
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Queda da Selic
A taxa Selic está em 13,75% ao ano atualmente e espera-se que, em algum momento, o Banco Central passe a sinalizar um corte. Isso tende a levar à valorização dos ativos de renda variável, como as cotas de FIIs. Dessa forma, o investidor tem potencial de ganhar tanto com os prêmios do dividend yield em relação à remuneração das NTN-Bs – e também da valorização das cotas.
Masetti lembra que, com os juros em patamares elevados, o investidor tende a ser guiado pela taxa do CDI (principal referência de rendimento da renda fixa), buscando aplicações indexadas a esse indicador. No entanto, com a expectativa de queda da Selic no futuro, o momento é melhor para posições corrigidas pela inflação ou prefixadas.
“O investidor de varejo não tem muito essa noção e entra, às vezes, no pior momento. Prefixado e pós-fixado são conceitos muito importantes para o investimento em renda fixa”, explica.
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Além do ganho adicional devido a esse prêmio, o gestor também espera a valorização das cotas – que tende a ser maior nos FIIs que tenham ativos com uma melhor qualidade de crédito. No ano, o Ifix tem uma desvalorização acumulada de quase 2%.
“Mas para os FIIs com CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] problemáticos, eu ficaria mais preocupado, se fosse investidor”, disse, sobre as carteiras que compraram CRIs que estão inadimplentes.
E para evitar um grande prejuízo com eventuais problemas de crédito, Bastos reforça a importância de ter uma carteira diversificada, com FIIs de diferentes setores (shoppings, logística, “papel”, entre outros).
“Ninguém se machuca com uma carteira diversificada, mesmo que esteja com a maior ‘bomba’, porque ela representará só uma pequena parcela [do investimento em FIIs]. Não é o que acontece. O investidor pega o fundo que está pagando muito e perpetua aquele rendimento. Mas se tiver dez ou 12 fundos na carteira, não tem muito como errar”, diz.
Nessa escolha de fundos, Masetti, da XP, destaca que é importante olhar o histórico do gestor para saber como ele se comportou em diferentes cenários. “Com os juros baixos, surgiram vários gestores sem experiência que fizeram alocação em ativos de baixíssima qualidade”, ressalta.
